Hauskredit umschulden Juli 2026
Sparen Sie bei Ihrer Baufinanzierung durch günstigere Zinsen. Erfahren Sie, wann sich die Umschuldung lohnt und welche Fristen gelten.
Hauskredit umschulden: Besonderheiten bei Immobilienfinanzierungen
Die Umschuldung einer Baufinanzierung unterscheidet sich wesentlich von der Umschuldung eines normalen Ratenkredits. Während Sie Verbraucherkredite jederzeit mit geringer Vorfälligkeitsentschädigung ablösen können, gelten bei Immobilienkrediten andere Regeln.
Bei Baufinanzierungen ist während der Zinsbindungsfrist eine Ablösung oft nur gegen hohe Entschädigungszahlungen möglich. Es gibt jedoch Zeitpunkte und Situationen, in denen eine Umschuldung sinnvoll und kostengünstig möglich ist.
- Andere Regeln als bei Verbraucherkrediten
- Während der Zinsbindung meist hohe Vorfälligkeitsentschädigung
- Nach zehn Jahren gesetzliches Kündigungsrecht
- Bei Zinsbindungsende: Anschlussfinanzierung prüfen
- Wechsel zu anderer Bank oft mit Gebühren verbunden
Wann ist die Umschuldung eines Hauskredits möglich?
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Nach § 489 BGB haben Sie das Recht, jeden Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Dabei spielt es keine Rolle, welche Zinsbindung Sie ursprünglich vereinbart haben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.
Die Frist beginnt mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Bei einer Finanzierung, die am 1. März 2015 vollständig ausgezahlt wurde, können Sie also am 1. September 2025 kostenlos kündigen und umschulden.
Ende der Zinsbindung (Anschlussfinanzierung)
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft und noch Restschuld besteht, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Das ist der ideale Zeitpunkt für einen Bankenwechsel. Vergleichen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank mit Angeboten anderer Anbieter.
Während der Zinsbindung
Eine Umschuldung während der laufenden Zinsbindung ist möglich, aber oft teuer. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach Restschuld und Restlaufzeit mehrere tausend Euro betragen kann. Rechnen Sie genau, ob sich das lohnt.
Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten fünf Jahren endet, können Sie sich bereits heute günstige Zinsen sichern. Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie jetzt die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung.
Ablauf der Baufinanzierungs-Umschuldung
Die Umschuldung eines Hauskredits ist aufwendiger als bei einem Ratenkredit. Folgende Schritte sind nötig:
- Restschuld und Ablösetermin bei aktueller Bank erfragen
- Neue Angebote einholen und vergleichen
- Grundschuldabtretung oder Neueintragung klären
- Neuen Kreditvertrag unterschreiben
- Notar beauftragt die Grundbuchänderung
- Auszahlung und Ablösung zum Stichtag
Grundschuld übertragen oder neu eintragen?
Die Immobilie dient als Sicherheit für den Kredit, eingetragen als Grundschuld im Grundbuch. Bei einer Umschuldung gibt es zwei Möglichkeiten: Die bestehende Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten, oder die alte wird gelöscht und eine neue eingetragen. Die Abtretung ist meist günstiger und schneller.
Kosten der Baufinanzierungs-Umschuldung
Bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindung fallen nur geringe Kosten an:
| Kostenfaktor | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Grundschuldabtretung (Notar) | 150 bis 300 € |
| Grundbuchamt | 50 bis 150 € |
| Neue Grundschuldeintragung (falls nötig) | 0,2 bis 0,5 % der Grundschuld |
Bei vorzeitiger Ablösung kommt die Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, die je nach Situation mehrere tausend Euro betragen kann.
Wann lohnt sich die Umschuldung?
Eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung lohnt sich besonders in diesen Fällen:
- Die zehn Jahre für das Sonderkündigungsrecht sind erreicht
- Ihre Zinsbindung läuft bald aus
- Die Zinsdifferenz ist sehr groß (mindestens 0,5 bis 1 Prozentpunkt)
- Ihre Restschuld ist noch hoch
- Die Restlaufzeit ist noch lang
Für die Umschuldung von Baufinanzierungen empfehlen wir spezialisierte Baufinanzierungsvergleiche. Unser Vergleich konzentriert sich auf Ratenkredite und Konsumentendarlehen.
Häufige Fragen zur Hauskredit-Umschuldung
Nicht uneingeschränkt. Während der Zinsbindung ist eine Umschuldung meist nur gegen hohe Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Nach zehn Jahren Laufzeit haben Sie jedoch ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Eine Umschuldung lohnt sich vor allem bei Ende der Zinsbindung (Anschlussfinanzierung) oder nach zehn Jahren mit dem gesetzlichen Kündigungsrecht. Während der Zinsbindung nur, wenn die Zinsersparnis die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich übersteigt.
Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung Ihres Baukredits ausläuft und noch Restschuld besteht. Sie können dann bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung).
Die Berechnung ist komplex und hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. Sie kann mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen. Lassen Sie sich die genaue Summe von Ihrer Bank berechnen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Nach § 489 BGB können Sie jeden Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dieses Recht gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer.
Eine Zusammenfassung von Baufinanzierung und Konsumentenkrediten ist in der Regel nicht möglich, da unterschiedliche Kreditarten mit unterschiedlichen Sicherheiten und Konditionen vorliegen. Sie können aber Ihre Baufinanzierung separat umschulden.